In bestimmten Fällen haben Mieter das gesetzliche Recht, die von ihnen bewohnte Wohnung zu kaufen. Dieses Recht ist in § 577 BGB verankert und durch die Rechtsprechung bestätigt. Ziel ist es, den Mieter vor einem überraschenden Eigentümerwechsel und möglichen Folgen zu schützen.

Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht?

• • wenn die Wohnung an einen Dritten verkauft und in Wohnungseigentum umgewandelt wird,
• • unabhängig davon, ob sie im Kaufvertrag als Sonder- oder Teileigentum bezeichnet ist (BGH, Az. VIII ZR 201/23).

Wann besteht kein Vorkaufsrecht?

• • wenn der Käufer ein Familienangehöriger des Vermieters ist,
• • wenn die Wohnung bereits vor Einzug des Mieters zum Verkauf stand,
• • wenn es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht?

• • die Wohnung muss dem Mieter zuerst zu denselben Bedingungen wie dem Drittkäufer angeboten werden,
• • der Mieter hat 2 Monate nach Erhalt des Angebots Zeit, sich zu entscheiden,
• • der Vermieter ist verpflichtet, alle Informationen zum Kaufvertrag offenzulegen,
• • die Mitteilung muss nicht nur über den notariellen Vertrag, sondern auch über eine Vorvereinbarung erfolgen (LG Berlin, Az. 65 S 102/21).

Preis und Bedingungen

• • ein Rabatt ist gesetzlich nicht vorgesehen – auch nicht für langjährige Mieter,
• • der Mieter zahlt denselben Preis wie der Drittkäufer,
• • eine höhere Forderung gegenüber dem Mieter ist unzulässig – eine solche Vertragsklausel ist unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 305/20).

Was gilt als Verletzung durch den Vermieter?

• • der Mieter wurde nicht über den Verkauf informiert,
• • der Vertrag wurde mit einem Dritten abgeschlossen, ohne den Mieter zu benachrichtigen,
• • der Mieter wurde bewusst von der Ausübung seines Rechts ausgeschlossen.

Haftung des Vermieters

Wird das Vorkaufsrecht verletzt, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.

Verjährung

Eine Klage auf Schadensersatz kann innerhalb von 3 Jahren erhoben werden.
Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter von der Verletzung erfahren hat oder hätte erfahren müssen.