Nach dem Gesetz kann jede Vertragspartei den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt.
Das bedeutet, dass die Fortsetzung des Vertrags für den Vermieter unzumutbar wird, unter Berücksichtigung aller Umstände.

Häufigste Gründe für eine fristlose Kündigung

1. Falsche Angaben des Mieters
Wenn der Mieter im Anmeldeformular falsche Angaben zu seiner Zahlungsfähigkeit macht → der Vermieter kann den Vertrag kündigen (AG München, 411 C 26176/14).

2. Mietrückstände

• • Zwei Monate hintereinander keine Zahlungen.
• • Oder Mietschulden in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten.
  Der Vermieter muss in diesem Fall keine Mahnung schicken.
  Werden die Schulden innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt der Räumungsklage vollständig beglichen → verliert die Kündigung ihre Wirkung.

3. Störung des Hausfriedens

• • ständige Partys in der Nacht;
• • Katzen im Treppenhaus, die dort verunreinigen;
• • laute Streitigkeiten mit Nachbarn;
• • Beleidigungen von Nachbarn („Lügner“, „Provokateur“ usw.).

4. Konflikt mit dem Vermieter

• • Beleidigungen;
• • Drohungen (z. B. mit einem Messer).
  Ein solches Verhalten gilt als schwerwiegende Pflichtverletzung.

5. Verletzung der Obhutspflicht über die Wohnung

• • starke Vermüllung und unhygienische Zustände;
• • Beschädigungen (z. B. Axt in der Tür);
• • Entsorgung von Essensresten im Abfluss;
• • eigenmächtige bauliche Veränderungen (z. B. Einbau eines Pools im Garten).

6. Zweckentfremdung der Wohnung

• • unerlaubte Überlassung der Wohnung an Dritte (z. B. Medizintouristen);
• • gewerbliche Nutzung ohne Genehmigung, insbesondere mit Kundenverkehr;
• • Anmietung ausschließlich zur Weitergabe an Verwandte.

7. Illegale Nutzung der Wohnung

• • Drogenlagerung;
• • Nutzung für illegale Zwecke.

Muss der Vermieter den Mieter zuerst abmahnen?

In der Regel ja: der Vermieter muss zunächst eine Abmahnung aussprechen.
Ausnahmen:

• • Mietrückstände;
• • Gewalt oder Drohungen.

Formale Anforderungen an die fristlose Kündigung

• • Ausschließlich schriftlich, mit Unterschrift aller Vermieter.
• • Angabe des genauen Mietobjekts.
• • Konkrete Beschreibung des Verstoßes (Datum, Rückstand, Betrag usw.).
• • Zustellung mit Nachweis (Einschreiben, Bote usw.).
• • Bei Verzögerung der Zustellung kann die Kündigung unwirksam werden.

Wie kann sich der Mieter wehren?

• • Mietschulden wurden rechtzeitig beglichen.
• • Gründe sind nicht ausreichend.
• • Formvorschriften wurden nicht eingehalten.

Darf der Vermieter einfach die Schlösser austauschen?

Nein.
Auch nach einer fristlosen Kündigung darf der Vermieter den Mieter nicht eigenmächtig vor die Tür setzen.
Dazu ist ein Gerichtsbeschluss und eine Räumungsklage erforderlich.

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Die fristlose Kündigung ist eine letzte Maßnahme. Meistens hängt sie mit Mietrückständen, schwerwiegenden Störungen des Hausfriedens oder Beschädigungen der Wohnung zusammen. In jedem Fall muss sie jedoch streng nach den gesetzlichen Vorgaben erfolgen.