В некоторых случаях у арендатора появляется законное право выкупить квартиру, которую он снимает. Это право закреплено в § 577 BGB и подтверждается судебной практикой. Его цель – защитить арендатора от неожиданной смены собственника и возможных последствий.

Когда у арендатора есть право преимущественной покупки?

• • если квартира продаётся третьему лицу и переводится в собственность (Wohnungseigentum),
• • независимо от того, указана ли она в договоре купли-продажи как Sonder- или Teileigentum (решение BGH, Az. VIII ZR 201/23).

Когда права нет:

• • если покупатель – член семьи арендодателя,
• • если квартира была выставлена на продажу до заселения арендатора,
• • если продаётся коммерческая недвижимость.

Что означает право преимущественной покупки?

• • квартира сначала должна быть предложена арендатору на тех же условиях, что и стороннему покупателю,
• • арендатор имеет 2 месяца после получения предложения, чтобы решить, хочет ли он приобрести жильё,
• • арендодатель обязан предоставить всю информацию о договоре купли-продажи,
• • уведомление должно быть сделано не только о нотариальном договоре, но и о предварительном соглашении (LG Berlin, Az. 65 S 102/21).

Цена и условия

• • скидка по закону не предусмотрена – даже для долгосрочных арендаторов,
• • арендатор платит ту же цену, что и сторонний покупатель,
• • требовать более высокую цену от арендатора нельзя – такое условие в договоре аренды недействительно (BGH, Az. VIII ZR 305/20).

Что считается нарушением со стороны арендодателя?

• • арендатор не был уведомлён о продаже,
• • договор заключён с третьим лицом без извещения арендатора,
• • арендатор сознательно исключён из возможности воспользоваться своим правом.

Ответственность арендодателя

Если право преимущественной покупки нарушено, арендатор может требовать возмещение убытков.

Срок давности

Иск о возмещении убытков можно подать в течение 3 лет.
Отсчёт начинается с конца года, когда арендатор узнал или должен был узнать о нарушении.