По закону каждая сторона договора аренды может расторгнуть его без срока уведомления (fristlos), если есть «важная причина».
Это означает, что продолжение договора становится для арендодателя неприемлемым с учётом всех обстоятельств.

Самые частые причины расторжения без уведомления

1. Ложные данные арендатора
Если арендатор при заполнении анкеты указал неверные сведения о своей платежеспособности → арендодатель может расторгнуть договор (AG München, 411 C 26176/14).

2. Неуплата аренды

• • Два месяца подряд нет платежей.
• • Или долг равен минимум двум месяцам.
  В этом случае арендодатель не обязан напоминать о платеже.
  Если долг полностью погашен в течение 2 месяцев после получения иска о выселении → расторжение теряет силу.

3. Нарушение мира в доме (Hausfrieden)

• • постоянные вечеринки по ночам;
• • кошки в подъезде, которые там гадят;
• • громкие ссоры с соседями;
• • оскорбления соседей («лгун», «провокатор» и т. п.).

4. Конфликт с арендодателем

• • оскорбления;
• • угрозы (использование ножа).
  Такое поведение признаётся серьёзным нарушением обязанностей по договору.

5. Нарушение обязанностей по уходу за квартирой

• • сильное захламление и антисанитария;
• • повреждения (например, топором в дверь);
• • выброс остатков еды в водосток;
• • самовольное изменение объекта (вмонтировал бассейн в саду).

6. Использование квартиры не по назначению

• • незаконная передача квартиры другим лицам (например, медтуристам);
• • коммерческая деятельность без разрешения, особенно с клиентами;
• • аренда исключительно для передачи родственникам.

7. Незаконное использование жилья

• • хранение наркотиков;
• • использование в незаконных целях.

Нужно ли сначала предупреждать арендатора?

Обычно – да: арендодатель должен сначала сделать предупреждение (Abmahnung).
Исключения:

• • задолженность по аренде;
• • насилие или угрозы.

Формальные требования к расторжению без уведомления

• • Только письменно, подпись всех арендодателей.
• • Указание точного объекта аренды.
• • Конкретное описание нарушения (дата, долг, сумма и т. д.).
• • Вручение с подтверждением (заказное письмо, передача через курьера и т. п.).
• • При задержке с вручением расторжение может стать недействительным.

Как арендатор может защититься?

• • Долг погашен вовремя.
• • Причины недостаточны.
• • Формальности нарушены.

Может ли арендодатель просто сменить замки?

Нет.
Даже после расторжения без уведомления арендодатель не может самовольно выставить жильца на улицу.
Для этого нужно решение суда и иск о выселении.

---

Расторжение договора без уведомления – крайняя мера. Чаще всего оно связано с неуплатой аренды, серьёзными нарушениями порядка или повреждением квартиры. Но в любом случае оно должно быть оформлено строго по закону.